KİRA İLİŞKİSİNİN SONA ERME HALLERİ

KİRA İLİŞKİSİNİN SONA ERME HALLERİ

1. GİRİŞ

Kira sözleşmeleri, bir taşınır veya taşınmaz malın kullanımının kiracıya bırakılması ve karşılığında bir bedelin ödenmesi esasına dayanan sürekli borç doğuran sözleşmelerdendir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 299 ila 378. maddeleri arasında düzenlenmiş olan bu sözleşme türü, niteliği gereği taraflar arasında uzun süreli ilişkilere yol açar.

Kira ilişkileri, sözleşmenin türüne göre kanun koyucu tarafından farklı kurallara tabi tutulmuştur. TBK sistematiğinde kira sözleşmeleri;

• Adi kira sözleşmesi (taşınır ve taşınmazlar),

• Ürün kirası,

• Konut ve çatılı işyeri kirası

olarak üç ana başlıkta düzenlenmiş olup özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiracının korunmasına yönelik emredici hükümler getirilmiştir. Buna karşılık adi kira sözleşmeleri bakımından taraflar, genel hükümlere göre daha serbest bir ilişki kurabilmektedir.

Kira sözleşmelerinin sona ermesi, bu sözleşmelerin kurulması kadar dikkat ve özen isteyen hukuki süreçlerdir. Bu makalede gerek adi kira sözleşmeleri gerekse konut ve çatılı işyeri kiraları açısından, sözleşmenin sona erme halleri, hem Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili maddeleri hem de Yargıtay içtihatları ışığında kapsamlı şekilde ele alınacaktır.

2. SÜRENİN SONA ERMESİ NEDENİYLE SÖZLEŞMENİN SONA ERMESİ

2.1. Belirli Süreli Kira Sözleşmeleri

Genel hükümlere tabi adi kira sözleşmeleri bakımından TBK m. 327 hükmü gereğince, belirli süreli kira sözleşmeleri, sürenin bitiminde kendiliğinden sona erer. Ancak tarafların bu sürenin sonunda kira ilişkisini fiilen sürdürmeleri hâlinde, sözleşme TBK m. 328 gereğince belirsiz süreli kira sözleşmesine dönüşür.

“Belirli süreli kira sözleşmesi, tarafların açık veya örtülü olarak kira ilişkisini sürdürmeleri hâlinde, belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür.”

Buna karşılık konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde, TBK m. 347/1 hükmü gereği, kiracı kira süresinin bitiminden en az 15 gün önce yazılı olarak bildirimde bulunmadıkça sözleşme bir yıl daha uzamış sayılır. Bu düzenleme, emredici nitelikte olup taraf iradesiyle aksinin kararlaştırılması mümkün değildir. (TBK m. 354). Kiraya verenin fesih hakkı ise, ancak:

• Haklı tahliye nedenlerinin varlığı (TBK m. 350–351),

• Veya on yıllık uzama süresinin dolmuş olması hâlinde doğmaktadır (TBK m. 347/2).

2.2. Belirsiz Süreli Kira Sözleşmeleri

TBK m. 327’ye göre belirsiz süreli adi kira sözleşmeleri, fesih bildirimi ile sona erdirilir. Fesih bildirimi süresi, taşınmaz ve taşınır kiralarında farklı düzenlenmiştir:

• Taşınmaz ve Taşınır Yapılar: Yerel adete göre belirlenen kira döneminin, adetin bulunmaması hâlinde altı aylık kira döneminin sonu için, üç ay önceden yapılacak bildirimle sona erdirilebilir (TBK m. 329/1).

Başkasının arazisi üzerinde kalıcı olması amaçlanmaksızın yapılan kulübe, büfe, çardak, baraka vb. hafif yapılar taşınır yapılar olup bunları konu alan belirsiz süreli adi kira sözleşmelerine yönelik fesih bildirim süresi taşınmazlarla aynı süreye tabi kılınmıştır.

• Taşınırlar: Üç gün önceden yapılacak bildirim yeterlidir (TBK m. 329/2).

Belirsiz süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiracı her zaman kira sözleşmesini herhangi bir gerekçe göstermeksizin sona erdirebilirken kiraya verenin fesih hakkı ise daha da sınırlandırılmıştır. TBK m. 347/2 uyarınca, sözleşmenin ilk on yılı süresince kiraya verenin yalnızca özel tahliye nedenleriyle sözleşmeyi sonlandırması mümkün olup ancak kiranın başlangıcından 10 yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilmesi mümkündür.

3. Tarafların Anlaşması Yoluyla Sona Erme (İkale)

Kira sözleşmesi, TBK’nın genel ilkeleri uyarınca tarafların karşılıklı ve serbest iradeleri ile her zaman sona erdirilebilir. Bu durum, ikale sözleşmesi (sözleşmenin karşılıklı rıza ile sona erdirilmesi) olarak adlandırılır.

İkale, Türk Borçlar Kanunu'nda açıkça düzenlenmemişse de, sözleşme serbestisi ilkesi (TBK m. 26) uyarınca hukuken geçerlidir. Sözleşmenin sona erme tarihi, kiralananın iadesi, depozito, varsa kira alacaklarının tasfiyesi ve kullanım tazminatı gibi hususlar bu anlaşmada netleştirilmelidir.

🔹 Yazılı şekil zorunlu olmamakla birlikte, ispat kolaylığı açısından yazılı ikale önem arz etmektedir.

Kiraya verenin, ikale yoluyla kira sözleşmesini sonlandırdıktan sonra aynı kiralananı başkasına tahsis etmesi, özellikle kötü niyet iddiaları ve haksız tahliye tazminatı açısından önem arz edebilmektedir (TBK m. 49, m. 112).

4. Kira İlişkisinin Devamını Çekilmez Hale Getiren Önemli Sebeplerin Varlığı (TBK m. 331)

Taraflardan her biri, kira ilişkisinin sürdürülmesini kendisi açısından çekilmez kılan önemli bir sebep varsa, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak sona erdirebilir:

“Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir.”

Bu düzenleme hem adi hem konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından uygulama alanı bulur.

Söz konusu önemli sebep herkes için önem arz eden objektif bir sebep olabileceği gibi yalnızca taraflar açısından önem arz eden sübjektif bir sebep de olabilir. Ancak yalnızca taraflar açısından önem arz bir sübjektif sebebin hayat tecrübeleriyle bağdaşır bir nitelik taşıması gerekmektedir. Aşağıda yer verdiğimiz emsal Yargıtay kararında memurun başka bir ile tayinin çıkması bu madde kapsamında önemli sebep kabul edilmiştir.

‘Önemli sebep kapsamında çekilmezlik, tarafın sözleşmeye katlanamayacağı haldir . Bu duruma örnek olarak kiracı memurun başka bir şehre atanması hali gösterilebilir. Böyle bir durumda, kiracı memur için kira sözleşmesinin devamı, çekilmez bir hal sayılır. Çekilmezlik halinin varlığında, taraflardan her biri, fesih süresine uymak şartıyla sözleşmeyi her zaman için feshetme hakkını kullanabilir. Genel kural niteliğinde olan bu tür fesih hakkı, sözleşme belirli veya belirsiz olsun, konut ve çatılı işyeri kirası dahil her tür kira ilişkisinde kullanılabilir. TBK m.331 de düzenlenen bu fesih türünün kullanılabilmesi için, taraflar arasında akdedilen geçerli bir kira sözleşmesinin varlığı, kira sözleşmesinin devamını tarafları için beklenemez kılan haklı sebeplerin var olması ve haklı sebebe dayanan kiralayan ve kiracının, TBK. m. 329 maddesine göre (üç ay) ve TBK. 330.maddesine göre (üç gün) yasal fesih bildirimi süresine uyarak fesih bildiriminde bulunması gerekmektedir.’ Yargıtay 6. HD 27.10.2015 tarihli ve 2015/7331 E., 2015/9163 K. sayılı ilamından.

Sürekli borç ilişkisi doğuran kira sözleşmesinin kurulduğu sırada öngörülemeyen önemli bir sebebin sözleşme sürecinde ortaya çıkması sonucu sözleşmenin süresinden önce sona ermesi, tarafların zarara uğramasına sebebiyet verebilecektir. Kanun koyucu bu hususu göz önünde bulundurarak hakime somut olayın koşullarını değerlendirmek suretiyle tazminata hükmetme hususunda takdir yetkisi tanımıştır.

‘Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar.’

5. Mahkeme Yoluyla Sona Erme: Tahliye Nedenleri (TBK m. 350–352)

5.1. Tahliye Taahhüdü (TBK m. 352/1)

Kiracının, kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmesi hâlinde ve bu tarihte tahliye gerçekleşmezse, kiraya veren, bu tarihten itibaren bir ay içinde tahliye davası açabileceği gibi kiralanan taşınmazın ilamsız icrası yoluna da başvurabilir.

“Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.”

🔹 Yargıtayın yerleştik içtihadı gereği tahliye taahhütnamesinin geçerli sayılabilmesi için:

• Yazılı ve tarihli belge olmalı,

• Kira sözleşmesinin kurulmasından sonra verilmiş olmalı,

• Kiracının bizzat imzası bulunmalı,

• Belirtilen tahliye tarihi kesin ve belirli olmalı.

Uygulamada çokça karşılaşılan bir sorun olarak kiraya verenler kira sözleşmesinin imzalanması sırasında tarih kısmı boş bir tahliye taahhütnamesini müstakbel kiracılara imzalatmakta ve akabinde ise taahhütnamenin tarihini taşınmazın tahliyesini istedikleri herhangi bir tarih olarak kendileri doldurmaktadır. Bu tür tahliye taahhütnameleri hem kira sözleşmesinin kurulması sırasında imzalanmaları hem de kesin ve belirli bir tarih taşımamaları sebebiyle geçersizdir fakat kiracının bu geçersizliği ispatlayabilmesi için aynı ispat gücüne haiz bir başka belgeye sahip olması gerekmektedir.

‘Kural olarak kira ilişkisi kurulduktan sonra alınan taahhütnamenin kiracının serbest iradesi ürünü olduğu kabul edilmelidir. Somut olayda; tahliye taahhütnamesi 16.05.2022 tarihinde düzenlenmiş olup, düzenleme tarihi itibariyle kiracılık ilişkisi mevcuttur. Davalı, tanzim tarihinin belgeye sonradan yazıldığını ve gerçeği yansıtmadığını ileri sürmüş ise de bu iddiasını aynı ispat gücüne haiz başka bir belge ile kanıtlamakla yükümlü olan davalı bu yönde bir delil sunmamıştır. Mahkemece belirtilen bu yönler nazara alınmaksızın yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olduğundan…’ Yargıtay 3.HD 25.02.2025 tarihli 2024/4052 E. 2025/1108 K. sayılı ilamından.

5.2. Ödeme İhtarları (TBK m. 352/2)

Kiracı, kira borcunu zamanında ödemezse ve bu sebeple aynı kira yılı içinde en az iki kez yazılı ihtar alırsa, kiraya veren sözleşme süresinin sonundan 1 aylık süre içinde tahliye davası açabileceği gibi tıpkı tahliye taahhütnamesinin varlığı halindeki gibi kiralanan taşınmazın ilamsız icra yoluna da başvurabilir.

“Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.”

🔹 Burada aranan ihtarlar haklı ve bir kira yılı içinde iki farklı aya ait olmalıdır.
🔹 Kiracının ihtara konu borcu ihtarın tebliğinden sonra ödemesi, ihtarın geçerliliğini ortadan kaldırmayacaktır.
🔹 Süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hallerde iki haklı ihtar oluşmayacaktır.

“İki haklı ihtar nedeniyle açılan davada tahliyeye karar verilebilmesi için kiracıya bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulması gerekir. İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez. Süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hallerde iki haklı ihtar oluşmaz.” Yargıtay 3. HD., 02.10.2018 tarihli, 2018/5827 E. ve 2018/9394 K. sayılı ilamından.

5.3. Kiracının Başka Konutu Bulunması (TBK m. 352/3)

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin, aynı ilçe veya beldede oturmaya elverişli bir konutu varsa ve bu durum kiraya veren tarafından kira sözleşmesinin kurulması sırasında bilinmiyorsa, kiraya veren sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir.

🔹 Bu hüküm, sadece konut kiralarında uygulanır.
🔹 “Elverişli konut” ile kastedilen yaşamaya uygun, kullanılabilir; kiracının sosyal durumu, aile nüfus sayısı itibariyle oturmasına elverişli meskendir.

“Mahkemece alınan bilirkişi raporu doğrultusunda davalı-kiracının aynı ilçe hudutları dahilinde oturabileceği kendi konutunun bulunduğu gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiş ise de; mevcut bilirkişi raporunda davaya konu tahliyesi istenen taşınmazın alan ve konum itibariyle davalıya ait taşınmazdan daha üstün vasıflarda olduğu belirtilmiş olup, davalı kiracı da sahibi olduğu evin ailesinin ihtiyaçlarını karşılamaya yetmediğini savunmuştur. Bu durumda tarafların tüm delilleri toplanarak, davalının statüsü ve ailesinin ihtiyaçlarına göre bahsi geçen evin davalının kullanımına elverişli olup olmadığı kirada bulunup bulunmadığı yönünde yapılacak araştırma ve değerlendirme sonucunda bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.’’ Yargıtay 3.HD 28.02.2018 Tarihli 2018/504 E., 2018/1840 K. sayılı ilamından.

🔹 Kiraya verenin bu durumu sözleşme sırasında biliyor veya bilmesi gerekiyorsa, bu maddeye dayanamayacaktır.

Yargıtay, “elverişli konut” kriterini çok dar yorumlamakta; depo, yazlık, inşaat hâlindeki yapı gibi yerlerin bu kapsamda değerlendirilemeyeceğini belirtmektedir.

6. Kiraya Verenin Tahliye Davası Açabileceği Hâller: İhtiyaç, Yeniden İnşa ve Esaslı Onarım (TBK m. 350-351)

6.1. Gerçek ve Samimi İhtiyaç Nedeniyle Tahliye (TBK m. 350/1)

Kiraya veren, kendisinin, eşinin, altsoy veya üstsoyunun ya da birlikte yaşadığı kişilerin konut veya işyeri ihtiyacını gerekçe göstererek, kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir.

Kanuni şartlar:

• İhtiyacın zorunlu, gerçek ve samimi olması gerekir.

• İhtiyaç geçici nitelikte olmamalı, devamlılık arz etmeli.

• Kişisel konut/işyeri ihtiyacı dışında mesleki, ekonomik veya sosyal nedenlerle ortaya çıkan kullanım ihtiyacı da yeterlidir.

• Tahliye talebi kira süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde açılmalıdır (TBK m. 353).

Yargıtay uygulaması:

Yargıtay, ihtiyaç nedenini değerlendirirken muvazaalı tahliye girişimlerini engellemek maksadıyla ihtiyacın dava tarihinde var olmasını, yargılama süreci boyunca da varlığını koruyarak hükmün kesinleşmesine kadar devam etmesini aramaktadır.

İhtiyaç nedeniyle tahliye sonrası yeniden kiraya verme yasağı (TBK m. 355):
Kiraya veren, haklı ihtiyaç nedeniyle tahliye sağladığı taşınmazı, tahliye tarihinden itibaren işleyecek 3 yıllık süreç boyunca eski kiracı dışında bir başkasına kiraya verirse, eski kiracıya tazminat ödeme yükümlülüğü doğar.

Bu düzenlemenin öngörülüş sebebi kiraya verenin kanun hükmünü dolanmak suretiyle ihtiyaç nedeniyle tahliye hakkını kötüye kullanarak tahliyeyi sağlamasından sonra kiracıya tahliye sebebiyle verdiği zararları gidermesi suretiyle dürüstlük kuralına aykırı bu eyleminin doğurduğu sonuçları ortadan kaldırmasını sağlamaktır.

6.2. Yeniden İnşa veya Esaslı Tadilat Nedeniyle Tahliye (TBK m. 350/2)

Kiraya veren, kiralananı esaslı surette onarmak, yeniden inşa etmek veya yıkmak zorundaysa ve bu nedenle kiralananın kullanımı mümkün değilse, kira süresinin sonunda tahliye talep edebilir.

🔹 Yeniden inşa/tadilatın esaslı olması, yani kapsamlı, yapının mevcut kullanım biçimini imkânsızlaştıracak nitelikte olması gerekmekte olup salt estetik amaçlı olmamalıdır.
🔹 Kiralanan, tadilat süresince kullanılamayacak durumda olmalıdır.
🔹 Mahkemeye imar ruhsatı, proje, yapı izni vb. belgeler sunulmalıdır.

Hükümde yer almayan ancak Yargıtay tarafından benimsenen bir şart olarak taşınmazın esaslı onarımı, genişletilmesi veya değiştirilmesine yönelik projenin tahliye davasında ibrazı gerekmekte olup projenin fennen ve hukuken mümkün olması gerekmektedir.

TBK m. 355 uyarınca: Bu gerekçeyle tahliye edilen kiralanan, eski kiracı dışında birine 3 yıl boyunca kiralanamaz. Aksi hâlde, eski kiracı tazminat talep edebilir.

7. Kiracının Süre Dolmadan Tahliyesi (TBK m. 325)

Kiracı, kira süresi sona ermeden taşınmazı boşaltırsa, kira sözleşmesi kendiliğinden sona ermez. TBK m. 325 uyarınca, kiraya verenin makul süre boyunca kira bedeline hak kazandığı kabul edilir.

“Kiracı, sözleşme süresi dolmadan kiralananı geri verirse, sözleşme geçerli olmaya devam eder. Ancak, kiraya veren, benzer şartlarla yeni bir kiracı bulamazsa, kiracıdan sözleşme süresinin sonuna kadar kira bedelini isteyebilir.”

🔹 Kiracı, kendisi yerine kiraya verene uygun bir kiracı önerirse, kira sorumluluğu sona erer.
🔹 “Makul süre”, taşınmazın niteliği, konumu, ekonomik koşullar gibi unsurlara göre değerlendirilir.
🔹 Uygulamada bu süre genellikle 2–3 ay olarak kabul edilmektedir.

Kiracı taşınmazı erken tahliye ederken depozito ve taşınma tazminatı gibi hususları yazılı protokolle düzenlemelidir.

8. Kiracının Ölümü ve Tüzel Kişiliğin Sona Ermesi

8.1. Kiracının Ölümü (TBK m. 333)

Kiracının ölümü, kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez.
Mirasçılar, kira sözleşmesinin tarafı sıfatıyla devam edebilir veya genel hükümlere göre fesih bildiriminde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir.

🔹 Mirasçılar, konut veya işyeri ihtiyacına göre sözleşmeye devam edebilir.
🔹 Kiraya verenin feshi için özel sebep aranmaz; TBK m. 347’deki on yıllık süre bu durumda uygulanmaz.

8.2. Tüzel Kişinin Sona Ermesi

Kiracı tüzel kişiliğin sona ermesi (tasfiye, iflas, fesih vb.) hâlinde, sözleşme sona erer.
Kiraya veren, alacaklarını tasfiye masasına alacaklı sıfatıyla bildirmelidir (İİK ve TTK hükümleri uyarınca).

KENTSEL DÖNÜŞÜM SÜRECİNDE KİRA İLİŞKİSİNİN SONA ERMESİ

1. GİRİŞ

Kentsel dönüşüm, afet riski taşıyan alanların veya riskli yapıların yeniden yapılandırılması amacıyla yürürlüğe konulan, Türkiye’de özellikle 2012 yılından itibaren ivme kazanan bir kamu politikasıdır. Bu süreçte en fazla etkilenen gruplardan biri kiracılardır. Çünkü taşınmaz maliklerinin hakları net biçimde düzenlenmişken, kiracıların konumu belirsizlikler içermektedir. Bu çalışmada, kentsel dönüşüm sürecinde kiracılarla olan kira ilişkisinin nasıl sona erdiği, bu sona ermeye hangi hukuki normların dayanak oluşturduğu ve uygulamada ortaya çıkan sorunlar detaylı şekilde ele alınacaktır.

2. KENTSEL DÖNÜŞÜMÜN HUKUKİ ÇERÇEVESİ

2.1. 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun

Kentsel dönüşüm sürecine esas teşkil eden temel düzenleme 6306 sayılı Kanundur. Bu Kanun, riskli yapıların tespiti ve yıkımı sürecinde maliklere tanınan hakları düzenlerken, kiracılar açısından sadece sınırlı haklara yer vermektedir.

6306 sayılı Kanun’un 5. maddesine göre riskli yapının tespitinden sonra malikler, yapının tahliyesini ve yıkımını talep edebilir. Bu noktada kiracının tahliyesi gündeme gelir.

2.2. İlgili Mevzuat

• Türk Borçlar Kanunu (TBK) madde 350-352: Kira ilişkisinin sona erdirilmesi ve tahliye sebepleri düzenlenmiştir.

• 6306 sayılı Kanun Uygulama Yönetmeliği madde 15: Riskli yapı tespiti sonrasında kiracıya tanınan tahliye süresi ve tahliye işlemlerine dair ayrıntılar yer alır.

3. KİRA İLİŞKİSİNİN SONA ERME SÜRECİ

3.1. Riskli Yapı Tespiti ve Tebligat

Kentsel dönüşüm süreci, yapının riskli olduğunun tespitiyle başlar. Bu tespit, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın lisans verdiği kurum ve kuruluşlarca yapılır. Riskli yapı tespitinden sonra, maliklere ve varsa kiracılara 15 gün içinde tebligat yapılır.

3.2. Tahliye Süresi

Yönetmelik gereği, tebligatı takiben kiracının 60 gün içinde taşınmazı boşaltması istenir. Bu süre sonunda tahliye gerçekleşmezse, idare veya malik tarafından Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurularak tahliye kararı istenir.

3.3. TBK’ya Göre Kira Sözleşmesinin Sona Erdirilmesi

Riskli yapı tespiti, TBK anlamında "haklı sebep" sayılabilir. Malik, bu gerekçeyle sözleşmeyi feshetme hakkına sahip olabilir. Ancak bu noktada fesih süresi ve ihbar yükümlülüğü TBK madde 347 ve 350 hükümleri uyarınca değerlendirilmelidir.

4. KİRACILARIN HAKLARI

4.1. Tahliye Yardımı

6306 sayılı Kanun uyarınca kiracılara bir defaya mahsus olmak üzere tahliye yardımı yapılmaktadır. 2025 yılı itibarıyla bu yardımın tutarı ve ödeme koşulları Çevre Bakanlığı tarafından ilan edilmektedir. Ancak bu yardım yalnızca konut kiracılarına yöneliktir. İşyeri kiracıları için benzer bir ödeme bulunmamaktadır.

4.2. İşyeri Kiracıları Açısından Sorunlar

İşyeri sahipleri, iş kaybı ve gelir düşüklüğü yaşamasına rağmen hukuken koruma kapsamının dışındadır. Uygulamada işyerinin dönüşüm sebebiyle tahliyesi, ekonomik ve sosyal sorunlara yol açmaktadır.

5. YARGI KARARLARI IŞIĞINDA DEĞERLENDİRME

Yargıtay’ın yerleşik içtihadına göre:

• Riskli yapı kararı kira sözleşmesini doğrudan sona erdirmez, fakat tahliye için haklı sebep oluşturur.

• Malik, TBK hükümlerine uygun biçimde sözleşmeyi feshedip tahliye davası açmalıdır.

• Riskli yapı kararı sonrası tahliye süreci mahkeme kararı olmadan da idari işlemlerle yürütülebilir; ancak bu süreç zorla tahliye anlamına gelmemelidir.

“6306 sayılı Kanun kapsamında yapılan riskli yapı tespiti, malik açısından tahliye talebi için haklı sebep oluşturur. Ancak bu durum kira sözleşmesinin kendiliğinden sona erdiği anlamına gelmez.” Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/9354 E. 2016/567 K. sayılı ilamından.

6. TÜRK BORÇLAR KANUNU M. 136 – İFA İMKÂNSIZLIĞI VE KİRA SÖZLEŞMESİNİN SONA ERMESİ

TBK m. 136 hükmüne göre:

"Borcun ifası, borçlunun sorumlu tutulamayacağı sebeplerle imkânsızlaşırsa, borç sona erer. Sürekli edimli borç ilişkilerinde ifa imkânsızlığı, sözleşmeyi ileriye etkili olarak sona erdirir."

Kentsel dönüşüm sürecinde bu hüküm, özellikle yapı riskli olarak tespit edildikten ve yıkıldıktan sonra kira sözleşmesinin kendiliğinden sona erdiğini ileri sürmek için kullanılır. Çünkü artık kiralanan taşınmaz ortadan kalkmış ve kiraya verenin kiralananı kullanımına sunması objektif olarak imkânsız hale gelmiştir.

Uygulama Açısından Değerlendirme

• Eğer riskli yapı yıkılmışsa, artık ortada bir kiralanan taşınmaz kalmadığından, TBK m. 136 uyarınca kira sözleşmesi sona ermiş olur.

• Bu sona erme, kendiliğinden (ipso iure) olur; ayrıca bir fesih bildirimine gerek yoktur.

• Kiracı bu durumda, kalan kira süresini talep edemez; ancak ödenmiş kira bedellerinin iadesi veya tahliye masrafları gibi hakları olabilir.

• Eğer bina henüz yıkılmamışsa, sadece yıkım kararı alınmışsa, bu durumda ifa imkânsızlığı henüz oluşmadığından TBK m. 136 değil, fesih veya tahliye hükümleri (örneğin TBK m. 350-352) gündeme gelir.

Yargı Kararları ile Uyum

Yargıtay, TBK m. 136’ya uygun olarak, kiralanan taşınmazın ortadan kalkmasının, sözleşmeyi ileriye dönük olarak sona erdirdiği yönünde kararlar vermektedir. Örneğin:

“Kiralanan taşınmazın riskli yapı kapsamında yıkılmasıyla birlikte, sözleşme TBK m. 136 uyarınca sona ermiş sayılır. Kiracının kira ilişkisinin devamını istemesi mümkün değildir.” Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2016/12090 E., 2017/1189 K. sayılı ilamından.